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Wie bewerte ich Immobilien?

Die Nova Sedes Wohnungsbau empfiehlt den Fachmann

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Die Nova Sedes Wohnungsbau empfiehlt den Fachmann

Die Nova Sedes Wohnungsbau nutzt für die Erstellung einer Immobilienbewertung bestimmte Techniken und greift hierbei auf unterschiedliche Datenerhebungen zurück, die sich nicht nur auf den Immobilienmarkt als solches beziehen. Speziell bei Anlageobjekten ist die aktuelle und zukünftige volkswirtschaftliche Entwicklung zu berücksichtigen.


Für Investoren, die eine Immobilie aus Finanzinvestorensicht beurteilen lassen, haben fachmännische Immobilienbewertungen einen höheren Stellenwert als für die Privatperson, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. Egal ob es sich nun um einen Immobilienkauf oder – verkauf handelt, so fliesen beim einfachen Bürger oftmals subjektive Werte mit in die Bewertung hinein. Der Verkäufer bewertet sein Elternhaus, dass er mit Glück und Liebe verbindet, vielleicht etwas höher als marktüblich. Der Käufer, der vor dem Haus aus seinem Traum steht, zahlt mehr als marktüblich. Speziell bei der Beurteilung einer Verkaufsimmobilie sollte man einen Fachmann hinzuziehen, so auch der Immobilienmakler Losch Immobilien aus Kleve. Überzogene Preisvorstellungen können dazu führen, dass sich der ein oder andere Interessent nie bei Ihnen melden wird und Sie vielleicht auf Ihrer Immobilie sitzen bleiben.

Die allgemeine wirtschaftliche Lage

Die Wertentwicklung einer Immobilie ist von vielen direkten und indirekten Einflüssen abhängig. Einer dieser Faktoren ist die allgemeine Lage der Volkswirtschaft. Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands lässt sich am BIP ablesen, dieses betrug im Jahr 2021 rund 3,57 Billionen Euro und wuchs somit im Vergleich zum Vorjahr um 2,9 Prozentpunkte. Deutschland ist sehr stark vom Außenhandel abhängig, so dass auch der BIP der weltweit stärksten Länder nicht außer Acht gelassen werden sollte. Auch die Immobilienpreise müssen sich dem Prinzip von Angebot und Nachfrage beugen, speziell im gewerblichen Bereich ist die Nachfrage von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation abhängig. In einer florierenden Volkswirtschaft werden entsprechende Gewerbeimmobilien vom produzierenden und handeltreibenden Gewerbe verstärkt angefragt, was zu einer Verknappung am Markt und Preissteigerung führt. Eine gut laufende Wirtschaft bedeutet aber auch, dass sich der Bürger mehr Wohneigentum leisten kann, auch hier setzt eine Verknappung ein. Letztendlich kommt es zu einem Bau-Boom, der in Deutschland schon seit längerem anhält und selbst in Krisenzeiten nicht vollständig abebbt. Speziell bei Finanzinvestoren im Immobilienbereich, sollte eine gute fachmännische Zukunftsprognose bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes und der Region, in die Immobilienbewertung mit einfließen. Die Coronakrise und der russische Angriffskrieg zeigen uns, dass sich die Zukunft nicht zwingend an Prognosen hält. Auf dem Internetportal der Tagesschau wird bereits das Ende des Bau-Booms angekündigt. Steigende Rohstoffpreise führen zu steigenden Preisen in der Baubranche und einem Auftragsrückgang. Die Wirtschaft hat im Allgemeinen mehr zu kämpfen und leidet unter anderem unter den Sanktionen. Eine negative Wirtschaftsentwicklung führt zu größerer Unsicherheit am Arbeitsplatz, zu geringeren Einkommen und einem schlechteren Konsumklima. Die Stimmung am Deutschen Immobilienmarkt hat sich getrübt, der Traum vom Eigenheim schein unbezahlbar. Eine Studie des Instituts Rheingold zeigt auf, dass nur noch 68 Prozent der Deutschen ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben oder bauen möchten. Ist das Krisenjahr 2022 das richtige Wirtschaftsjahr zum Immobilienverkauft? Ihr Immobilienfachmann sollte diese Frage in seiner Bewertung mit beantworten und Sie auf derzeitige und künftige wirtschaftliche Einflüsse hinweisen. Die wirtschaftliche Entwicklung des Landes ist nicht alles, die Immobilienpreise sind zudem mit der regionalen Ökonomie verwoben. Die regionale Makroökonomie betrachtet die Entwicklung der Region, so erlebte das grenznahe Nordbayern durch die tschechische EU-Erweiterung seinen eigenen kleinen Boom. Starke Regionen wie München oder Berlin und ihre Außenbezirke, werden sich immer positiv vom Durchschnitt abheben. Bei der regionalen Mikroökonomie wird die Entwicklung der Stadt betrachte. Immobilien in Städten, die unter einer großen Abwanderung von Bürgern leiden, werden keine Bestpreise erzielen. Gewerbegebiete ziehen wiederrum Arbeitskräfte an, die möglichst nahe aber nicht zu nah am Arbeitsplatz leben wollen. Die Mikroökonomie steht in einer starken Wechselwirkung mit der Lage und dem vorherrschenden Wohnwert.

Die demografische Entwicklung, Objektlage und Wohnwert

Für die Wertenbestimmung einer Immobilie ist auch die strukturelle Bevölkerungsentwicklung der Region ausschlaggebend. Neben der Geburtenzahl, Sterblichkeitsrat und Ab- und Zuwanderung, werden auch die geographische Verteilung sowie umweltbedingte und soziale Faktoren berücksichtigt. Einem jeden sollte klar sein, dass eine wachsende Bevölkerungsstruktur mehr Wohnraum benötigt und die Immobilienpreise daher in diesem Gebiet hoch sind und vielleicht noch steigen werden. Betrachtet man die Geburtenrate in Deutschland mit ca. 1,4 Kindern pro Frau, ist es nicht verwunderlich, dass der Bevölkerungsanteil der unter 20-jährigen im Jahr 2000 von 30 Prozent auf 17 Prozent gesunken ist. Der Anteil der über 65-jährigen ist hingegen von 14 Prozent auf 28 Prozent gestiegen. Solch eine Entwicklung kann ebenfalls Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben, mit der immer älter werdenden Bevölkerung sind mehr barrierefreie Wohnimmobilien gefragt, was zur Preissteigerung in diesem Sektor führt. Es gibt noch weitere Einflüsse auf den Wohnimmobilienmarkt, die mit demografischen Entwicklungen zusammenhängen. Hierzu zählen Wanderungsbewegungen der Bevölkerung, Immigration von anderen Ländern und die Entwicklung der Einkommenssituation, hier sind aufgrund der aktuellen Krisen Veränderungen bei Privatinvestitionen in Wohnraum als Altersvorsorge oder Kapitalanlagen zu beobachten. Für die individuelle Immobilienbewertung sind die folgenden Kriterien wichtig:


- Kriterien in Bezug auf Objekt und Lage

- Kriterien in Bezug auf Nutzungsmöglichkeiten

- Kriterien in Bezug auf die Eignung als Investitionsobjekt

- Kriterien in Bezug auf spezielle Risiken.


Auf einem Immobilienportal im Internet heißt es, „Die Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ hat bis heute ihre Gültigkeit nicht verloren.“. Die Lage eines Eigenheims oder Mehrfamilienhauses ist von höchster Bedeutung für den Wert des Objektes. Die Lage des Objektes wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:


- Art der Bebauung (nur Einfamilienhäuser, oder nur Mehrfamilienhäuser oder gemischt)

- Verkehrsanbindung bzgl. Straßennetz und öffentlichem Nahverkehr

- Dichte der Bebauung

- prozentualer Anteil der Grünflächen

- Nähe zum Stadtzentrum

- Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs etc.

- Nähe von Industrieanlagen.


Bei einer Immobilienbewertung sind die einzelnen Faktoren unterschiedlich zu gewichten. Neben diesen Lagekriterien sind ebenfalls die Bausubstanz, der Renovierungs- und Modernisierungszustand der Immobilie ausschlaggebend. Das wichtigste Kriterium ist die Art und der technische Zustand der Heizung. Bei zukünftigen Investitionen in die Heizung, den Dachstuhl oder Wärmeschutz, ist meist mit größeren Geldbeträgen zu rechnen. Der Wohnwert kann unterschiedlich betrachtet und gewichtet werden, und daher sehr unterschiedlich ausfallen. Die Rolle des Wohnwertes ist bei der Immobilienbewertung nicht zu unterschätzen. Der Immobilienbesitzer selbst lässt sich hier gerne von Gefühlen und Erinnerungen leiten, was zu einer Verfälschung der Bewertung führen kann. Sogar für den Investor spielt der Wohnwert eine Rolle, so möchte dieser die Wohnimmobilie bestmögliches vermieten und neben der Wertsteigerung Gewinne durch Vermietung erzielen. Der Wohn- oder Mietwert kann nach folgenden Kriterien bewertet werden:


- Baujahr des Gebäudes

- Größe der Wohnflächen

- Welche potenziellen Mieter kommen infrage (mehr Großfamilien oder eher Einzelpersonen)?

- Nähe zu Schulen und/oder Kindergärten oder Kitas

- Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs (auch Lagekriterium)

- Ausstattung der Wohnungen (Sanitäreinrichtung, Küche, Balkon und dessen Ausrichtung, Einbaumöbel)

- Fahrstuhl

- Art der Heizung und Kosten dafür (energetische Sanierung)

- PV-Anlage

- Quadratmeterpreis für die Miete

- Höhe der Nebenkosten (für Hausmeister, Garage, Grundsteuer etc.)

- Zusammensetzung der Mieter

- Stellflächen für PKW


Die Lagebewertung und der Wohnwert haben viele Überschneidungen, so dass diese zusammen zu betrachten sind. Sie sehen, es sind viel Kriterien und äußere Einflüsse zu berücksichtigen, die man eventuell selbst nicht auf dem Schirm hat. Ein Fachmann hat täglich mit Immobilien aus Ihrer Region zu tun und ist über bestimmte regionale Entwicklungen Informiert, die sich positiv aber auch negativ auf den Immobilienpreis auswirken könnten. Manche dieser negativen Auswirkungen sind zeitlich begrenzt und es lohnt sich, ein oder zwei Jahre mit dem Verkauf zu warten. Ihr Fachmann vor Ort berät Sie gern zum Wert Ihrer Immobilie und den aktuellen regionalen und bundesweiten staatlichen Förderungen.

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